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Recht / Zivilrecht 
Montag, 01.08.2022

Neue Erwerberin ist an bestandsschutzverstärkende Klausel im Mietvertrag gebunden

Wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung eine bestandsschutzverstärkende Klausel beinhaltet, wonach das Mietverhältnis vom Vermieter nur in besonderen Ausnahmefällen gekündigt werden kann, bindet dies auch neue Erwerber. Eine Eigenbedarfskündigung ist dann nicht ohne Weiteres möglich. So entschied das Landgericht Berlin (Az. 63 S 146/20).

Der Mietvertrag über eine Wohnung enthielt eine Klausel, wonach das Mietverhältnis für den Vermieter nur in “besonderen Ausnahmefällen” möglich war. Es mussten “wichtige berechtigte Interessen” die “Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen”. Nachdem die Wohnung an eine neue Eigentümerin verkauft wurde, kündigte diese im Mai 2019 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Der Mieter hielt die Kündigung für unzulässig und weigerte sich auszuziehen. Die Vermieterin erhob daraufhin Räumungsklage. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Das Landgericht entschied zu Gunsten des Mieters. Der Vermieterin stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu, denn die Eigenbedarfskündigung sei unwirksam. Der Mietvertrag enthalte eine Kündigungsbeschränkung. Durch die Klausel werde dem Mieter ein erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Es müsse nach der Klausel ein besonderer Ausnahmefall vorliegen, in dem wichtige Interessen der Vermieterin eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Ein solches Interesse konnte die Vermieterin nicht darlegen. Die bestandsschutzverstärkende Klausel binde auch die neue Vermieterin, die gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das bestehende Mietverhältnis eingetreten ist. Die Vermieterin werde dadurch nicht in ihrem Grundrecht aus Art. 14 GG verletzt. Sie müsse sich entgegenhalten lassen, dass sie das Eigentum an der Wohnung von vornherein belastet mit der vertraglichen Kündigungsbeschränkung erworben hatte.

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